Podaż: oferty na sprzedaż i nowe inwestycje

Liczba dostępnych ofert. Na lubelskim rynku mieszkaniowym utrzymuje się stosunkowo bogata oferta dostępnych lokali, choć obserwujemy jej wahania. Według szacunków serwisu Investoro, w kwietniu 2025 r. na sprzedaż w Lublinie wystawionych było około 2300 mieszkań.

Co ciekawe, raport przygotowany przez Investoro wskazuje na znaczący spadek liczby aktywnych ofert w porównaniu z poprzednim miesiącem (o ok. 24% m/m). Może to sugerować, że część mieszkań szybko znajduje nabywców lub sprzedający wstrzymali się z wystawianiem nowych ofert, być może w oczekiwaniu na lepsze warunki. Mimo krótkoterminowych spadków podaży na rynku wtórnym, podaż na rynku pierwotnym mocno się rozbudowała.

Na początku listopada 2024 r. deweloperzy oferowali w Lublinie ok. 4 tysięcy mieszkań i domów – to znacznie więcej niż rok wcześniej. Łączna liczba mieszkań od deweloperów we wszystkich średnich miastach (Lublin, Szczecin, Bydgoszcz, Rzeszów, Kielce, Białystok) była w końcówce 2024 r. podobna do oferty dostępnej w samej Warszawie. W Lublinie deweloperska pula lokali wzrosła rok do roku o blisko 30%. Taki przyrost oferty nowych mieszkań – wynik intensywnego wprowadzania nowych projektów – daje kupującym większy wybór, ale też oznacza, że konkurencja o klienta wśród deweloperów rośnie.

Rozwój rynku pierwotnego w Lublinie napędzają liczne projekty mieszkaniowe powstające zarówno w centralnych częściach miasta, jak i na obrzeżach. Jak podaje serwis money.pl w 2024 roku odnotowano znaczny wzrost liczby mieszkań wprowadzanych do sprzedaży – np. w październiku 2024 r. liczba nowych mieszkań wystawionych przez deweloperów była o 30% wyższa niż rok wcześniej. Deweloperzy chętnie inwestują w Lublinie, dostrzegając potencjał tego rynku. Jak zauważa ekspert Otodom, Lublin i inne wschodzące rynki regionalne „przyciągają coraz więcej inwestorów i charakteryzują się stabilnym wzrostem w zakresie budownictwa mieszkaniowego”.

W efekcie oferta nowych lokali stale się powiększa. Większość inwestycji koncentruje się w dzielnicach dysponujących wolnymi terenami pod zabudowę i dobrą komunikacją – na przykład w północno-wschodniej części miasta (Ponikwoda, okolice Bazylianówki), na Felinie czy Czechowie, ale też w południowych rejonach jak Wrotków i Czuby. Rośnie także liczba nowoczesnych osiedli w pobliżu centrum, co pozwala zaspokoić popyt tych nabywców, którzy szukają kompromisu między dogodną lokalizacją a standardem nowego budownictwa.

Popyt: sprzedaż mieszkań i preferencje kupujących

Popyt na mieszkania w Lublinie w ostatnich dwóch latach przechodził znaczące zmiany, powiązane m.in. z sytuacją kredytową Polaków i programami rządowymi. Rok 2023 upłynął pod znakiem rekordowej sprzedaży – uwolniony popyt odłożony (po zastoju w 2022 r.) oraz start programu dopłat „Bezpieczny Kredyt 2%” sprawiły, że liczba zawieranych transakcji poszybowała. W skali kraju sprzedaż nowych mieszkań w 2023 r. była największa od co najmniej pięciu lat, a Lublin także odnotował rekordowe wyniki. Szczególnie dobry był III kwartał 2023 r., gdy wiele osób ruszyło do biur sprzedaży deweloperów skorzystać z preferencyjnych kredytów i obaw przed dalszym wzrostem cen.

Jednak w 2024 r. nastąpiło wyraźne wyhamowanie sprzedaży. Po boomie z początku roku (I kw. 2024 przyniósł jeszcze wysoką sprzedaż ~820 mieszkań, II kw. ~628), przyszedł słabszy III kwartał 2024 r. z zaledwie 348 umowami sprzedaży nowych mieszkań. Oznaczało to spadek o połowę w porównaniu z wcześniejszymi kwartałami. Powodów było kilka – od niepewności co do nowych programów (finalnie rząd wycofał się z pomysłu „kredytu 0%”), przez wciąż wysokie stopy procentowe (ograniczające zdolność kredytową), po fakt, że część nabywców zrealizowała swoje plany już wcześniej, w okresie działania dopłat. Na przełomie 2024 i 2025 r. pojawiły się jednak sygnały ponownej aktywizacji kupujących.

Jak podaje serwis Otodom w samym listopadzie 2024 r. deweloperzy sprzedali w Lublinie około 200 mieszkań, co było wynikiem o 21% lepszym niż miesiąc wcześniej (choć wciąż ~32% niższym niż w listopadzie 2023 r.). Sprzedaż w Lublinie okazała się w tym okresie nawet wyższa niż w większych Katowicach. Można więc mówić o pewnej poprawie nastrojów – spadki stóp procentowych pod koniec 2024 r. i stabilizacja cen zachęciły część klientów do powrotu na rynek pod koniec roku.

Preferencje nabywców

Obecnie kupujący w Lublinie wykazują zainteresowanie przede wszystkim mieszkaniami o umiarkowanym metrażu, w rozsądnej cenie całkowitej. Dane z rynku wskazują, że najwięcej ofert sprzedaży dotyczyło mieszkań około 45–50 m², czyli popularnych dwupokojowych lokali odpowiednich dla młodych par czy niewielkich rodzinin. Jednocześnie, jeśli chodzi o lokalizację, największym wzięciem cieszą się dzielnice takie jak Ponikwoda – rejon intensywnie zabudowywany nowymi osiedlami, oferujący dobrą infrastrukturę i dojazd do centrum.

Potwierdzają to statystyki: to właśnie Ponikwoda miała w 2025 roku zarówno najwięcej nowych ofert, jak i należała do najczęściej wybieranych przez nabywców części miasta. Popularność zdobywają również inne rozwijające się osiedla na obrzeżach, gdzie za cenę mieszkania w Śródmieściu można uzyskać większy metraż lub lepszy standard. Nadal jednak pewna grupa klientów poszukuje nieruchomości w centrum – zwłaszcza, że w Śródmieściu i na lubelskim Starym Mieście dostępne są klimatyczne mieszkania w kamienicach oraz nowoczesne apartamenty w ramach rewitalizowanych kwartałów.

Zróżnicowanie cenowe dzielnic

Ceny mieszkań w Lublinie różnią się znacząco w zależności od lokalizacji. Najdroższe są tradycyjnie centralne obszary miasta. Przykładowo, na Starym Mieście średnia cena ofertowa przekracza 12,8 tys. zł/m², a w sąsiadującym Śródmieściu wynosi ok. 11,5 tys. zł/m². Wysokie stawki – rzędu 11–12 tys. zł za m² – obowiązują też w niektórych nowych osiedlach o podwyższonym standardzie, m.in. na Bazylianówce, Ponikwodzie czy Czechowie. Z kolei najtańsze lokalizacje to peryferyjne dzielnice z przewagą starszej zabudowy lub o charakterze podmiejskim.

Na przykład na Zemborzycach (południowo-zachodnie granice miasta) średnie ceny ofertowe sięgają tylko ok. 7800 zł/m², a w zaniedbanych niegdyś osiedlach Tatary czy Kalinowszczyzna ceny mieszczą się w przedziale 8500–9600 zł/m². Tak duże rozpiętości cen odzwierciedlają zróżnicowanie standardu – od luksusowych apartamentów po wielkopłytowe bloki – oraz dostępność lokalnej infrastruktury. Kupujący coraz częściej są świadomi tych różnic i chętnie płacą premię za dobrą lokalizację (blisko centrum, uczelni czy węzłów komunikacyjnych), choć równocześnie rośnie atrakcyjność tańszych osiedli dzięki nowym inwestycjom poprawiającym ich wizerunek.

Oferta deweloperów

Deweloperzy zauważają duże zainteresowanie nieruchomościami w Lublinie i chcą docierać ze swoją ofertą do szerokiej liczby klientów. W dobie cyfryzacji i przenoszenia procesów zakupowych do internetu, kluczową rolę w promocji inwestycji zaczynają odgrywać wizualizacje 3D umieszczane na stronach internetowych. To już nie tylko dodatek do ogłoszenia, lecz narzędzie, które realnie wpływa na decyzje zakupowe.

Wizualizacje pozwalają pokazać inwestycję jeszcze przed rozpoczęciem budowy. Przyszły nabywca może zobaczyć, jak będzie wyglądał cały budynek, układ mieszkań, zagospodarowanie przestrzeni wspólnych, a nawet otoczenie inwestycji. Coraz częściej na stronach pojawiają się także interaktywne mapy inwestycji, spacery 3D po mieszkaniach i animacje prezentujące życie na przyszłym osiedlu. Dzięki temu klienci mogą nie tylko zapoznać się z rzutami i metrażem, ale także realnie „poczuć” przestrzeń, którą być może wkrótce będą zamieszkiwać.

Firmy deweloperskie, chcąc zwiększyć konkurencyjność, inwestują w wysokiej jakości wizualizacje realizowane przez wyspecjalizowane firmy, takie jak Vision Complex. Efekty ich pracy wyróżniają się fotorealistyczną jakością i dbałością o detale, co przekłada się na większe zaufanie klientów i lepsze pierwsze wrażenie. W efekcie dobrze przygotowana strona z rozbudowaną wizualizacją staje się nie tylko wizytówką inwestycji, ale i skutecznym narzędziem sprzedażowym.